Gruppo di Lavoro: Vincoli abitazioni (legge 167/62 e successive)
____________________________________________
Referenti
Carlo D’andria - e-mail: carlo.dandria@gmail.com
Avv. Vito de Vito - e-mail:avv.vito.devito@gmail.com
____________________________________________
Referenti
Carlo D’andria - e-mail: carlo.dandria@gmail.com
Avv. Vito de Vito - e-mail:avv.vito.devito@gmail.com
Il nostro CDQ, dalla sua
costituzione (13-05-2016), si occupa degli aspetti collegati agli edifici
costruiti su aree di edilizia convenzionata (PEEP)
Referenti al Comune di
Roma
Assessore all’Urbanistica Luca Montuori
Presidente Commissione
Urbanistica Donatella Iorio
Direttore Programmazione e
Attuazione Urbanistica Cinzia
Esposito
UN PO’ DI STORIA
A
sostegno della politica per la casa, il 18-04-62 viene emanata la legge 167
(integrata con successive in particolare n. 865 del 22-10-71 Programmi e
Coordinamento dell’Edilizia Residenziale Pubblica) con le norme per le
acquisizioni dei terreni (per la prima volta si parla di espropri per pubblica
utilità) e le disposizioni per favorire lo sviluppo dell’edilizia economica e
popolare. Vengono così introdotte le aree PEEP (Piani Edilizia Economica
Popolare).
Lo scopo era di edificare
case a basso costo che potessero rispondere all’emergenza abitativa del Paese.
Roma per le aree PEEP stipula
una serie di convenzioni con cooperative edilizie e costruttori CON DIRITTO DI
COSTRUIRE con due tipi di convenzione: una con piena proprietà del terreno, un’altra con diritto di superficie per
99 anni.
Nascono così nuovi quartieri
con nuove realtà umane in 151 PDZ (Piani Di Zona) nei quali vengono
costruite oltre 200.000 case.
I cittadini interessati alle
problematiche dei PEEP sono più di 550.000
IL QUARTIERE KANT-NOMENTANA (PDZ 10/11) NASCE FRA LA
FINE DEGLI ANNI ‘70/INIZIO ’80 con CIRCA 6.000 APPARTAMENTI dei quali il 70%
ricadono nei PdZ del PEEP 1
Successivamente ai 5 anni
dalla costruzione, molte case vengono vendute al prezzo di mercato fino alla
data della sentenza della Corte di
Cassazione a Sezioni Unite n. 18135 del 16-09-2015 che chiarisce che sussiste il vincolo del “prezzo massimo di
cessione“ e “prezzo massimo di locazione” dell'immobile costruito in regime
di edilizia agevolata non soltanto per il primo trasferimento ma
anche per tutti quelli successivi al primo, salva la possibilità di rimuoverlo, trascorsi 5 anni
dall'acquisto, con il procedimento amministrativo previsto dall'art. art. 31
della L. 448/98, al comma 49 bis,
mediante il pagamento di un “indennizzo” al concedente (AFFRANCAZIONE).
A QUESTO PUNTO IL MERCATO SI BLOCCA
Nascono problematiche diverse:
o
case in piena proprietà
o
case in diritto di superficie - il nostro PDZ, non
rientra tra i 14 ove è prevista la TRASFORMAZIONE dal diritto di superficie in
proprietà
o
chi è il primo proprietario (che vede
svalutato il valore della casa)
o
chi ha comprato al prezzo di mercato (il suo
appartamento vale molto meno di quanto è stato pagato)
o
chi ha venduto al prezzo di mercato (dal nuovo
proprietario gli può essere richiesta la differenza tra il prezzo incassato e
il prezzo massimo di cessione)
o
All’interno dei
PDZ c’è inoltre la problematica relativa agli immobili appartenenti al
patrimonio immobiliare di Enti Pubblici o Privati ATER (Aziende Territoriali
per l'Edilizia Residenziale ex Istituto Autonomo Case Popolari), FFSS, Poste
Italiane, Enti Assicurativi. Questi sono regolamentati dalla legge L.560/93
recante “norme in materia di alienazione di Edilizia Pubblica” per la quale
dovrà esprimersi l’ente di riferimento
Il problema è particolarmente sentito a Roma rispetto
agli altri comuni italiani che hanno da subito optato per eliminare ogni
vincolo sulle proprietà private edificate nelle area PEEP dietro il versamento
di un onere di compensazione.
Roma non avendo agevolato
l’abolizione dei vincoli espone i suoi cittadini a una nuova emergenza
abitativa, che solo parzialmente e in modo insufficiente è tamponata da diverse
delibere. L’ultima è la 116 di ottobre 2018 che
introduce nuove modalità di calcolo dei corrispettivi per le affrancazioni e le
trasformazioni ma
prevede una soglia minima
di corrispettivo di 2.500 € anche laddove siano trascorsi 20 anni dalla stipula
delle Convenzioni, inoltre mentre porta ad avere un lieve calo di costo per
le affrancazioni,
produce un importante
aumento del costo delle trasformazioni che, rispetto a quello applicato fino al
2015, sicuramente raddoppia e in alcuni casi addirittura triplica.
La deliberazione è stata
impugnata con ricorsi al TAR e al Presidente della Repubblica, i cui esiti sono
sati vanificati dalla legge 136/2018
Intanto i contenziosi
tra acquirenti e venditori aumentano e ne nascono di nuovi tra affittuari e
padroni di casa.
_______________________________________________________________________________________
ATTIVITA’ DEL COMITATO KANT-NOMENTANA
Il nostro Comitato di
Quartiere dalla sua costituzione si è attivato per:
•
fornire
informazioni ai cittadini
•
Sviluppare
relazioni e iniziative con gli altri gruppi e comitati
•
Stabilire un
dialogo con le amministrazioni
•
Avanzare proposte
Il 17 dicembre 2018 viene
approvata la legge 136 che ha convertito il D.L. del 23 ottobre 119/2018
recante Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria.
In particolare, l’Art. 25-undecies reca disposizioni in materia di
determinazione del prezzo massimo di cessione e consente la rimozione del
vincolo del prezzo massimo di cessione a tutti coloro che ne abbiano
interesse anche se non più proprietari.
Rimanda però la
determinazione della percentuale del corrispettivo ed eventuali riduzioni a
un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze.
AD OGGI DETTO DECRETO NON È STATO ANCORA EMESSO
In attesa di questo decreto i
tempi necessari per ottenere dal Comune i calcoli per affrancare il proprio
appartamento, che già erano lunghissimi, subiscono un ulteriore blocco.
Il 5-2-2019 l’Assemblea
Capitolina approva all’unanimità una mozione (n.10) che impegna l’Assessore
all’Urbanistica a dare mandato al Direttore dipartimentale perché si proceda
alla lavorazione delle pratiche di affrancazione in base alla Delibera n. 116/2018, fatti salvi gli eventuali ulteriori conteggi.
Ma poco si muove con grave
disagio per i cittadini che hanno urgenze per le vendite e successioni.
Di seguito la situazione
aggiornata al 04-12-19 (dati presi Dal sito del Comune di Roma – Statistiche):
•
Le istanze
presentate sono 6.150
•
I fascicoli
costituiti sono: 6.072
•
dei quali con
lavorazione ordinaria 4.646
•
con lavorazione
prioritaria: 1.423
•
istanze con
corrispettivo inoltrate 1.602
•
atti di
affrancazione stipulati 971
meno del 16 % del
totale delle domande presentate
A luglio da parte del nostro
CDQ è stata inviata una istanza al Dipartimento di Programmazione e
Attuazione Urbanistica, firmata dal nuovo Consiglio del nostro CDQ e da molti
altri cittadini del quartiere, nella quale viene chiesto l’avvio di un
procedimento per la determinazione della percentuale del corrispettivo per
l’affrancazione e trasformazione visto il D.L. n. 119/2018, convertito in
L. n. 136/2018, che supera la delibera Comunale 116/2018.
E’ interessante osservare che
anche partiti politici riprendono interesse al problema casa: il PD da
alcuni mesi ha attivato presso le proprie sezioni uno sportello su questo tema,
presso la sezione di via Spinoza è
attivo il secondo sabato del mese.
All’interno del IV Municipio
nasce l’AREP (Associazione Regionale Edilizia PEEP). Lo scopo
dell’Associazione è di approfondire le tematiche e assistere gli associati per
le problematiche tecniche, giuridiche e amministrative relative ai PEEP in
collaborazione con altre Associazioni e Comitati.
Il nostro CDQ ha deciso
di aderire a questa neonata Associazione per avere sempre maggiori informazioni
e servizi per i cittadini del quartiere.
A questo scopo, il nostro
CDQ stipula una serie di convenzioni per i suoi tesserati:
·
Controllo
dell’esattezza dei documenti richiesti per le pratiche di affrancazione e invio
degli stessi attraverso posta certificata
- Possibilità di avere copia delle Convenzioni con il Comune a prezzo di costo
- Sconto per l’iscrizione a AREP
- Stiamo attivando altre convezioni per l’acquisto di prodotti e servizi
Intanto il Comune di Roma
dichiara che ai 14 PDZ per i quali è prevista la possibilità fare la
Trasformazione ne vengono aggiunti altri 10 (in rosso) in attesa di delibera
definitiva, purtroppo non siamo tra questi:
1-Acilia (PdZ 10V)
2-Casal Boccone (PdZ C14)
2-Casal Boccone (PdZ C14)
3-Casale del Castellaccio (PdZ D4)
4-Casilino (PdZ 23)
5-Dragoncello (PdZ 11V)
6-Laurentino (PdZ 38)
7-Palocco (PdZ 53)
8-Serpentara II (PdZ 5)
9-Spinaceto (PdZ 46)
10-Tor De Cenci (PdZ 47 48)
11-Torraccia (PdZ C1)
12-Torresina (PdZ B32)
13-Torrevecchia II (PdZ 80)
14-Val Melaina (PdZ 6)
1-Spinaceto2,
2-Madonnetta 2,
3-Torresina 2,
4-Lunghezza,
5-Tor Pagnotta,
6-Malafede,
7-Lunghezzina 1,
8-Casal Fattoria,
9-Casale Nei,
10-Pisana Vignaccia.
4-Casilino (PdZ 23)
5-Dragoncello (PdZ 11V)
6-Laurentino (PdZ 38)
7-Palocco (PdZ 53)
8-Serpentara II (PdZ 5)
9-Spinaceto (PdZ 46)
10-Tor De Cenci (PdZ 47 48)
11-Torraccia (PdZ C1)
12-Torresina (PdZ B32)
13-Torrevecchia II (PdZ 80)
14-Val Melaina (PdZ 6)
1-Spinaceto2,
2-Madonnetta 2,
3-Torresina 2,
4-Lunghezza,
5-Tor Pagnotta,
6-Malafede,
7-Lunghezzina 1,
8-Casal Fattoria,
9-Casale Nei,
10-Pisana Vignaccia.
Il Nostro CDQ ritiene
prioritarie tutte le azioni volte per arrivare alla Trasformazione perché:
L’Affrancazione,
oggi obbligatoria per poter eseguire la compravendita di immobili P.E.E.P,
liberalizza solo il prezzo di vendita, ma lascia intatto il passaggio
automatico di proprietà dell’immobile al Comune allo scadere dei 99 anni della
Convenzione
La Trasformazione permetterebbe di trasformare il diritto di superficie
in diritto di proprietà facendoci diventare effettivamente pieni proprietari
del nostro appartamento e liberi di venderlo a prezzo di mercato
SOLO COSI’ LA NOSTRE
CASE SARANNO FINALMENTE LIBERE DA OGNI VINCOLO.
Non molleremo per
raggiungere questo obiettivo e stiamo partecipando attivamente a:
•
gruppi di lavoro
per una nuova bozza del decreto MEF
•
gruppi di lavoro
per una revisione della legge Regionale per l’edilizia agevolata: abbiamo
partecipato a più incontri in Regione Lazio con la segreteria dell’Assessorato
all’Urbanistica e la segreteria della Presidenza
•
gruppi di lavoro
per la proposta di una nuova legge per le Misure di riordino e
semplificazione per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di
proprietà e per l'affrancazione nei piani Edilizia Residenziale Pubblica (E.R.P.)
PER PORTARE AVANTI LE
NOSTRE INIZIATIVE ABBIAMO BISOGNO DELLA VOSTRA PARTECIPAZIONE ATTIVA PER
DIFFONDERE LE CONOSCENZE SULL’ARGOMENTO A TUTTI I SOGGETTI COINVOLTI